一、案件介紹：

被告某餐飲公司（以下簡稱被告）自原告趙某（以下簡稱原告）處承租某購物中心附近的臨街商鋪，用于經(jīng)營茶館。2022年4月底，北京市發(fā)生新冠肺炎疫情期間，被告第二季度租金交納期屆滿。被告向原告申請減免租金，原告拒絕協(xié)商并屢次催促被告交納租金，并于6月初起訴至我院，要求解除雙方租賃合同并要求被告騰退商鋪、支付違約金及拖欠的租金等。

庭審中查明，原被告自2015年以來即建立了房屋租賃合同關(guān)系，原告基于對雙方穩(wěn)定租賃關(guān)系的預(yù)期，投入大額裝修成本，并在此后的經(jīng)營中取得較好收益。2020年新冠肺炎疫情以來，被告經(jīng)營情況受到較大影響，此后偶有少量租金短期延遲交納情況，原告并未提出異議。2021年1月23日雙方再次續(xù)約，租期至2022年12月31日。2022年5月初，被告先后被街道、物業(yè)單位告知暫停營業(yè)并立即執(zhí)行，被告遂與原告協(xié)商減免租金，原告拒絕。

原告起訴后至本案開庭前，被告仍使用涉案房屋并持續(xù)向原告交納租金?？紤]到合同剩余租期已不足半年、盡可能維持合同履行，本院庭前組織雙方進(jìn)行調(diào)解并向雙方講解涉疫情租賃案件的相關(guān)司法解釋及文件精神，被告表示如達(dá)成新的變更協(xié)議將克服經(jīng)營困難并按期、足額交納租金，原告則堅持要求解除合同并要求被告立即騰房。

截至本案宣判前，被告向原告交納了第三季度租金。

法院認(rèn)為，本案爭議焦點系被告是否因遲延支付第二季度租金構(gòu)成違約，原告是否有權(quán)據(jù)此解除合同。最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第5條、第6條規(guī)定，承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同；出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。《民法典》第533條亦規(guī)定了租賃合同雙方在情勢變更的情況下均負(fù)有再交涉義務(wù)。

本案中，被告經(jīng)營內(nèi)容為茶館，疫情防控措施導(dǎo)致涉案商鋪在特定期間內(nèi)暫停營業(yè)，導(dǎo)致被告在此期間沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少。此種情況下，受不利影響的被告可以就合同內(nèi)容與原告重新協(xié)商，原告亦有義務(wù)配合協(xié)商。本案中的原告在被告提出協(xié)商方案后拒絕協(xié)商，徑行提起訴訟要求解除合同，違反了《民法典》第533條規(guī)定的再交涉義務(wù)。原告要求被告按照原標(biāo)準(zhǔn)交納租金顯然有失公平，被告要求依據(jù)疫情防控措施對其經(jīng)營造成的客觀影響變更租金標(biāo)準(zhǔn)，具有事實依據(jù)。與此同時，被告雖面臨經(jīng)營困難，但在合同履行期間仍堅持交納租金，雖存在一定遲延、少量欠付的情形，但該情況系由新冠肺炎疫情及防控措施導(dǎo)致，與惡意拖欠租金性質(zhì)不同，根據(jù)《意見二》第5條的規(guī)定，原告無權(quán)解除合同；考慮到合同剩余租期已不足半年且被告提出的減免租金標(biāo)準(zhǔn)具有合理性，雙方合作期間已逾七年、被告亦投入了較大裝修成本，為盡可能維持雙方合同的繼續(xù)履行、保障雙方在新冠肺炎疫情期間維持原有經(jīng)濟(jì)情狀，對原告解除合同的訴訟請求不予支持。最終，綜合新冠肺炎疫情及防控措施對商鋪經(jīng)營產(chǎn)生的影響，法院對2022年5月相應(yīng)期間的租金予以酌減。

二、典型意義

新冠肺炎疫情的爆發(fā)對社會各行各業(yè)均造成了影響，尤其對于有賴于人流聚集效應(yīng)的經(jīng)營性商業(yè)房屋而言，疫情傳播風(fēng)險及相關(guān)防控政策必然對正常經(jīng)營造成沖擊。為保障穩(wěn)中有序的社會經(jīng)濟(jì)往來，除《意見二》外，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》對疫情或疫情防控措施導(dǎo)致的合同履行困難作出了明確界定并提出了解紛規(guī)則。考慮到疫情爆發(fā)的偶發(fā)性和周期性，社會經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)秉持共擔(dān)風(fēng)險、共渡難關(guān)，努力維持合同履行的原則，把握疫情防控趨穩(wěn)向好的趨勢，積極維護(hù)、推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

本案系本輪疫情以來我院受理并宣判的典型商業(yè)用房租賃案件。自2020年新冠肺炎疫情以來，我院堅持依法妥善審理涉新冠肺炎疫情案件，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，維護(hù)社會和經(jīng)濟(jì)秩序。本案認(rèn)定租賃雙方在疫情及疫情防控措施期間均應(yīng)通過積極再行協(xié)商，促成合同繼續(xù)履行。傳遞了在保證疫情防控前提下，社會經(jīng)濟(jì)參與者均應(yīng)積極推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)秩序盡快恢復(fù)正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)的司法理念。

涉疫情商業(yè)用房租賃案件的發(fā)案原因主要有以下八類：

（一）承租人未依法行使解除權(quán)，構(gòu)成違法解約。承租人解約失當(dāng)是疫情下租賃合同糾紛的主要發(fā)案原因，有以下三種情形：1.未達(dá)到法定條件即解除合同。商業(yè)用房的租用目的為占有、使用房屋并開展經(jīng)營，租賃合同本身并不產(chǎn)生經(jīng)營利潤；部分承租人將租房目的與合同目的相混淆，在疫情或疫情防控措施未限制或僅暫時性限制房屋使用的情況下即認(rèn)為合同目的無法實現(xiàn)，盲目解除合同。2.違反再交涉義務(wù)徑行解除合同。疫情或疫情防控措施發(fā)生后，承租人未與出租人就合同變更重新協(xié)商即徑行解約，或出租人對承租人提出的變更請求予以拒絕或不予回應(yīng)，違反租賃雙方的再交涉義務(wù)。3.承租人解除權(quán)行使方式不符合規(guī)定。拒絕出租人提出的合同變更履行方案，未經(jīng)起訴或仲裁徑行解除租賃合同或搬離，造成出租人損失。

（二）出租人解約失當(dāng)，在不享有解除權(quán)的情況下清退承租人。疫情或疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或營業(yè)收入明顯減少時，承租人享有對租金的中止履行抗辯權(quán)；出租人在此情況下堅持解除合同，甚至以鎖門等方式強(qiáng)行清退承租人的，或?qū)?gòu)成違約。

（三）租賃雙方對租金減免標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識不統(tǒng)一。主要發(fā)案原因為承租人對減租、免租事由舉證不充分，如對防控措施在特定時期內(nèi)對經(jīng)營產(chǎn)生的限制舉證不足、對經(jīng)營困難程度舉證不足，以致出租人難以確認(rèn)承租人經(jīng)營所受影響程度，再交涉過程難取得實效。

（四）對租金減免政策的適用認(rèn)識不統(tǒng)一。疫情以來，北京市政府及朝陽區(qū)政府已發(fā)布多個幫扶中小微企業(yè)的政策文件，圍繞承租人是否享受租金減免政策，合同雙方爭議主要有兩類：一是承租人訴訟前不依文件規(guī)定的流程申請減免，雙方對企業(yè)規(guī)模、行業(yè)所屬、經(jīng)營地域等政策適用條件發(fā)生爭議；二是承租非公有商業(yè)用房的承租人要求嚴(yán)格比照公有商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)減免租金，引發(fā)爭議。

（五）出租人不履行保障房屋適租性義務(wù)。疫情或疫情防控措施發(fā)生后，在變更合同的合理協(xié)商期內(nèi)，出租人有義務(wù)繼續(xù)保障房屋符合租賃用途、具有適租性；合理協(xié)商期后、司法救濟(jì)之前，雙方雖未達(dá)成一致但承租人仍愿租賃房屋的，出租人亦負(fù)有前述保障義務(wù)。出租人違反保障義務(wù)的形式有以下幾種：換鎖、加鎖或關(guān)閉承租人門禁權(quán)限以限制承租人進(jìn)入房屋，斷水、斷電、停暖以限制承租人使用房屋，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)限制租賃場所人員、車輛出入，拒絕協(xié)助承租人辦理消防、工商注冊手續(xù)或必要證明材料等。

（六）出租人過錯放任損失擴(kuò)大。承租人解除合同后，無論是否構(gòu)成違約，出租人仍有義務(wù)及時止損，未采取止損措施造成的空置損失，承租人對擴(kuò)大部分不承擔(dān)責(zé)任。出租人過錯放任損失擴(kuò)大主要有以下情形：1.阻撓騰房，承租人員工已撤離租賃場所，出租人阻礙承租人搬離物品；2.消極收房，明知承租人已經(jīng)搬離并騰空租賃場所，拒絕辦理現(xiàn)場交接，或拒絕接收門禁、電卡等；3.怠于招租，收回房屋后，僅以承租人違法解約或未將房屋恢復(fù)原狀為由，怠于招租，放任房屋空置。

（七）轉(zhuǎn)租人責(zé)任引發(fā)糾紛。疫情發(fā)生后，部分以經(jīng)營房屋轉(zhuǎn)租獲取利潤的房屋經(jīng)紀(jì)公司，怠于與實際使用人、房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商變更合同，放任實際使用人解約。主要表現(xiàn)為：拒絕與房屋實際使用人、產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)損失，放任合同解除后拒付產(chǎn)權(quán)人租金；或收取房屋實際使用人租金后，仍以情勢變更受到不利影響為由延拒付產(chǎn)權(quán)人租金。

（八）租賃雙方違反和解協(xié)議。部分合同當(dāng)事人在達(dá)成和解協(xié)議后反悔，常見有以下三種情形：一是和解協(xié)議與后發(fā)布的租金減免政策不一致，承租人以協(xié)議減免金額低于政策減免金額為由反悔，主張參照政策規(guī)定減免租金；二是否認(rèn)口頭形式訂立的和解協(xié)議，如否認(rèn)己方口頭表意人身份、權(quán)限，否認(rèn)微信記錄真實性等；三是和解協(xié)議內(nèi)容不周延，未約定合同解除后果，對違約責(zé)任承擔(dān)、押金退還等發(fā)生爭議。

典型一

原告（反訴被告）王某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情及疫情防控措施雖對承租人開展經(jīng)營造成了一定不利影響，但并未限制房屋使用，不能認(rèn)定為租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租人無權(quán)據(jù)此解除合同。

【基本案情】

2019年11月14日，王某承租A公司房屋用于經(jīng)營服裝銷售，租期自2020年1月1日至2021年9月30日。王某向A公司支付押金及截至2020年3月31日前的租金、管理費(fèi)，此后未再支付。A公司分別于2020年2月15日通知大廈自2020年2月17日開始營業(yè)，于2020年4月22日通知租金交納推遲至2020年5月11日開始，并明確租金減免政策。王某收到上述通知后未支付租金，并于5月底欲搬離涉案房屋，因A公司未向其開具“出門條”，故商場管理人員未放行，王某未能搬離涉案房屋。A公司于2020年6月5日在涉案房屋處張貼“通告”并張貼封條，要求解除合同、返還房屋。2020年7月1日，王某訴至法院，要求依據(jù)“不可抗力”規(guī)則解除合同；A公司反訴，要求確認(rèn)涉案合同于2020年6月5日解除。2020年9月14日，經(jīng)法院組織協(xié)商，雙方交接房屋。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司自2020年2月15日即通知王某商場自2020年2月17日開始營業(yè)；在此之后，王某亦可自由進(jìn)入涉案房屋。雖然疫情確對王某業(yè)務(wù)開展、業(yè)績經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，但對王某使用涉案房屋并用于經(jīng)營而言，并未構(gòu)成“不能預(yù)見、不能避免并不能克服”的客觀情況，現(xiàn)有證據(jù)亦足以證明疫情期間涉案房屋仍在使用，即使未能正常經(jīng)營，也主要是因為王某拒絕開門營業(yè)；退一步講，即便受疫情影響，涉案房屋無法發(fā)揮全部經(jīng)濟(jì)效用，但雙方仍可通過變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等方式，重新達(dá)致權(quán)利義務(wù)平衡的狀態(tài)。另外，承租人取得房屋使用權(quán)用于經(jīng)營，系其簽訂租賃合同的主要目的。本案中，A公司已依約將涉案房屋交付給王某，王某的主要合同目的已獲實現(xiàn)。至于王某陳述因商場客流量減少致其無法經(jīng)營獲利的意見，盈利僅為王某通過使用租賃房屋開展經(jīng)營的結(jié)果，盈利與否受多種因素影響，盈利非雙方簽署涉案合同的直接目的；并且獲取利潤亦非僅僅仰賴客流量予以實現(xiàn)，亦可在短期內(nèi)通過變更經(jīng)營模式、加強(qiáng)線上交易等方式積極增加創(chuàng)收，特別是考慮到涉案合同的長期性、防控措施的暫時性，實難稱之為合同目的無法實現(xiàn)。因此，在疫情并未致使涉案合同目的無法實現(xiàn)的情況下，王某依據(jù)“不可抗力”規(guī)則無責(zé)解除涉案合同依據(jù)不足。相反，王某拒付租金，并經(jīng)A公司催要后仍拒不繳納，并以自己的行為明確表示不再履約，構(gòu)成根本違約，A公司有權(quán)按照法律規(guī)定和合同約定解除涉案合同，其于2020年6月5日在涉案房屋張貼通告，通知王某解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除權(quán)，故涉案合同于該日解除。

典型案例二

原告張某1與被告張某2房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人雖然于疫情期間欠付租金并擅自搬離房屋，構(gòu)成違約，但是出租人超過合理期限未及時收回房屋，無權(quán)主張因其怠于收房而擴(kuò)大的損失。

【基本案情】

2019年7月30日，張某2承租張某1房屋用于開辦，租期自2019年6月9日至2022年6月8日。受疫情影響，張某2遲延支付租金。期間，張某2多次向張某1主張減免租金，但張某1未同意。2020年7月6日，張某2通過郵箱向張某1發(fā)送解約函，并搬離。張某1不同意解約，亦不同意交接房屋。在訴訟期間經(jīng)法院反復(fù)釋明，2021年4月6日，張某1與張某2辦理了涉案房屋的交接手續(xù)。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某2自行搬離房屋構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但張某1在明知涉案合同繼續(xù)履行已不具備可行性的情況下，仍未及時收回房屋以減少損失，任由房屋空置、損失擴(kuò)大，自身存在過錯，故判決張某1自行負(fù)擔(dān)自張某2搬離至其接收房屋期間的部分租金/占有使用費(fèi)用，其余部分由張某2負(fù)擔(dān)。

典型案例三

原告（反訴被告）張某訴被告（反訴原告）A公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

疫情期間，出租人違反再交涉義務(wù)，拒絕協(xié)商變更合同，受疫情防控措施不利影響的承租人經(jīng)營困難提出解約，法院判決適當(dāng)減輕承租人的違約責(zé)任。

【基本案情】

2018年，A公司承租張某名下房屋用于教育培訓(xùn)，租期自2018年10月1日至2024年9月30日。A公司支付租金至2020年3月31日。2020年1月26日，市教委通知要求暫停各類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)所有線下課程和集體活動，恢復(fù)時間將根據(jù)本市疫情防控工作情況另行通知。2020年3月15日至2020年9月8日期間，A公司一直與張某就交租、減免租金等事宜進(jìn)行協(xié)商，但張某不同意任何租金減免方案。在此期間，A公司向42名學(xué)員退款共計420 068.91元。2020年8月28日，A公司搬離，雙方交接涉案房屋。同日，相關(guān)行政部門通知自即日起，全市學(xué)科類校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)可向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，恢復(fù)線下課程和集體活動。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司僅以履約困難為由，提前搬離涉案房屋，構(gòu)成違約。但需要考慮到，疫情對于以教育培訓(xùn)為主的A公司開展經(jīng)營活動產(chǎn)生不利影響，在此期間，A公司既無營業(yè)收入、又面臨多項開支且向?qū)W員退費(fèi)等實際困難，在此情況下仍積極籌措資金以支付租金，并尋求繼續(xù)履約的合理方案，為維持租賃關(guān)系已作出努力；而張某在明確A公司經(jīng)營困難的情況下，拒絕任何減免租金方案，導(dǎo)致A公司難以繼續(xù)維持，最終提出解除租賃合同。張某行為違反情勢變更制度規(guī)定的再協(xié)商義務(wù)，與“共擔(dān)風(fēng)險、共渡難關(guān)”的司法政策相悖，對于租賃合同最終不能履行亦應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。法院綜合考慮上述因素，結(jié)合合同的實際履行情況、A公司的過錯程度、張某的實際損失以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，較大幅度酌減了A公司承擔(dān)的違約金數(shù)額。

典型案例四

原告A公司訴被告B公司房屋租賃合同案

【裁判要旨】

承租人享受減免租金優(yōu)惠政策的權(quán)利與誠實信用原則并不沖突。雙方經(jīng)平等協(xié)商，對合同的變更或解除應(yīng)視為該處理方案符合當(dāng)事人意愿。協(xié)商結(jié)果系雙方在充分考慮包括租金減免政策在內(nèi)的客觀情況后達(dá)成的。故不宜再以變更合同前已公布的租金減免政策為依據(jù)，否認(rèn)協(xié)議的效力，否則有違誠實信用原則。

【基本案情】

2019年8月，原告A公司（承租方）與被告B公司簽訂《寫字樓租賃合同》。新冠肺炎疫情發(fā)生后，A公司主張己方符合租金減免政策，遂向B公司申請減免租金，B公司未同意。雙方協(xié)商后簽署《寫字樓租賃合同解除協(xié)議》，明確了租賃合同解除后的權(quán)利義務(wù)。后A公司主張自身未能充分享受租金減免政策，要求B公司再返還其已支付的三個月租金。

【裁判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，A公司作為理性民事主體，在認(rèn)為其應(yīng)享受相關(guān)優(yōu)惠政策情況下，仍與B公司簽署《寫字樓租賃合同解除協(xié)議》，該行為系其綜合考慮其經(jīng)營狀況、履約能力等因素的情況下對相關(guān)優(yōu)惠的放棄。在此情況下，A公司再次依據(jù)相關(guān)規(guī)范性文件要求享受租金減免政策，并要求B公司返還其已支付的租金，該行為系對其前法律行為的否定，違反誠實信用原則。A公司所依據(jù)的租金減免政策并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響解約協(xié)議的效力，故對于A公司的訴訟請求不予支持。

法院結(jié)合法律規(guī)定和相關(guān)政策文件精神總結(jié)八項糾紛處理提示，供商業(yè)用房租賃領(lǐng)域的經(jīng)營者參考

（一）履約困難先協(xié)商，公平分擔(dān)互體諒

因疫情或者疫情防控措施致使租賃合同一方受到重大不利影響的，租賃合同雙方應(yīng)當(dāng)履行情勢變更制度下的再交涉義務(wù)，對合同的變更、解除進(jìn)行善意協(xié)商。協(xié)商中應(yīng)注意以下幾點：1.承租人應(yīng)及時就變更事項提出協(xié)商并說明理由，“及時”應(yīng)在租金支付期限屆滿前，“合同變更事項”包括租金支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間、支付方式等；2.承租人應(yīng)誠信、適當(dāng)提出合同變更方案，出租人應(yīng)積極進(jìn)行實質(zhì)性溝通，雙方共擔(dān)風(fēng)險、共渡難關(guān)，盡可能維持合同繼續(xù)履行；3.出租人有義務(wù)配合協(xié)商，拒不配合或消極協(xié)商、徑行解約的，或?qū)?gòu)成違約；4.協(xié)商應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行，期限內(nèi)無法協(xié)商一致的，雙方均可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。

（二）租金因故尚欠付，提倡履行慎解除

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第5條規(guī)定，承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。因此，如承租人符合前述條件，出租人無權(quán)單方解除合同并清退承租人，亦無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。出租人違法解除租賃合同的，存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。

（三）損失程度要舉證，減免標(biāo)準(zhǔn)更易定

承租人所從事行業(yè)、商鋪所處位置、各自經(jīng)營情況往往不同，疫情和防控措施對具體承租人所造成的影響程度存在差異，因此承租人負(fù)有對合同履行的困難程度積極舉證的義務(wù)，為誠信公平協(xié)商分擔(dān)奠定基礎(chǔ)。需要提示承租人的是，對于“沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少”的舉證應(yīng)突出體現(xiàn)營業(yè)額的變化情況，證據(jù)形式包括會計賬簿、記賬憑證、完稅憑證、銀行流水等。此外，當(dāng)特定證據(jù)為出租人所持有時，出租人亦應(yīng)視情形提交相應(yīng)證據(jù)。如具有一定規(guī)模的商圈、商場要求商戶使用特定收款設(shè)備及營業(yè)額統(tǒng)計系統(tǒng)以便統(tǒng)一管理的，出租人作為商鋪營業(yè)收入數(shù)據(jù)持有方，應(yīng)保持前述賬號處于可備查狀態(tài)。

（四）政策幫扶有流程，享惠脫困別繞行

針對訴訟中發(fā)現(xiàn)的國有房屋承租人要求法院按照政策判決減免租金的情況，作出以下提示：1.在訴訟前窮盡政策救濟(jì)。由于法院不是租金減免政策的專門審核機(jī)構(gòu)，為避免減免政策落實偏差，請承租人在訴前按照相關(guān)政策文件要求進(jìn)行申報，案件已受理但當(dāng)事人未申報的，承租人仍需按照政策文件規(guī)定向相關(guān)單位進(jìn)行申報并經(jīng)審核確認(rèn)；2.承租人已申報但審核未通過或國有房屋出租單位明確表示不同意減免的，承租人仍可依據(jù)房屋所受疫情及防控措施的不利影響程度要求出租人減免租金；3.承租人將國有房屋轉(zhuǎn)租的，次承租人亦可依據(jù)政策文件規(guī)定進(jìn)行申報，轉(zhuǎn)租人應(yīng)給予協(xié)助。

（五）租戶解約已搬離，及時收房莫空置

《民法典》第五百九十一條規(guī)定了出租人的減損義務(wù)，無論承租人解除租賃合同是否違約，出租人應(yīng)及時收回房屋并再行招商，以避免損失擴(kuò)大。據(jù)此作以下提示建議：1.承租人騰退房屋并通知出租人收房后，無論承租人騰退行為是否構(gòu)成違約，出租人應(yīng)及時收回房屋并重新招商，雙方的是非責(zé)任可另行解決；2.因承租人原因?qū)е路课莶环辖唤訔l件，如未依約將裝修恢復(fù)原狀或者遺留物品占用房屋空間等，出租人亦應(yīng)盡量排除障礙及時收房；怠于清空房屋對出租人造成的損失，由承租人承擔(dān)責(zé)任；3.如房屋因疫情防控措施無法交接，如房屋所在區(qū)域采取臨時封控措施，締約雙方不可能在封控期間進(jìn)入涉案房屋，防控措施持續(xù)期間的房屋占有使用費(fèi)鼓勵雙方協(xié)商分擔(dān)。

（六）中介轉(zhuǎn)租要盡責(zé)，協(xié)調(diào)分擔(dān)促履行

部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自房屋所有權(quán)人處承租房屋后將房屋再行轉(zhuǎn)租，通過賺取租金差價的形式經(jīng)營獲利，在此種經(jīng)營模式中，無論承租房屋是商鋪還是普通住宅，經(jīng)紀(jì)公司均應(yīng)在疫情發(fā)生后積極維持租賃合同繼續(xù)履行，不應(yīng)置身事外、放任違約風(fēng)險產(chǎn)生。具體應(yīng)注意以下兩點：1.轉(zhuǎn)租合同的承租人因疫情或疫情防控措施受到不利影響提出變更轉(zhuǎn)租合同的，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)有效溝通出租人，促成租賃鏈條各方共同合理分擔(dān)損失、維持轉(zhuǎn)租合同履行；經(jīng)紀(jì)公司拒絕協(xié)調(diào)或拒絕分擔(dān)合理損失，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除、房屋空置，經(jīng)紀(jì)公司據(jù)此主張情勢變更并要求變更、解除合同的，其意見存在不被法院采納的風(fēng)險；2.特定房屋的次承租人未以疫情或疫情防控措施主張變更、解除轉(zhuǎn)租合同的，經(jīng)紀(jì)公司亦不得向該房屋的出租人主張變更、解除合同。

（七）和解協(xié)議有效力，誠信履行不反悔

當(dāng)事人在疫情或疫情防控措施發(fā)生后達(dá)成的和解協(xié)議具有拘束力，應(yīng)當(dāng)誠信履行。對此做以下提示建議：1.建議雙方以書面形式簽訂和解協(xié)議，并由有權(quán)限人員簽字、加蓋公章；2.和解協(xié)議盡量就租金減免退還數(shù)額、支付時間及方式、合同是否解除及解除時間、交房、押金處理及違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，部分內(nèi)容無法達(dá)成一致的，可先就達(dá)成一致的部分進(jìn)行和解，并在協(xié)議中明確爭議部分另行解決；3.和解協(xié)議簽訂前應(yīng)對自身情況審慎考慮，協(xié)議簽訂后應(yīng)嚴(yán)格履行。國有企業(yè)房屋承租人確符合后續(xù)租金減免政策的，可就未享受減免的差額部分申請減免；非國有企業(yè)房屋承租人以國有企業(yè)房屋減免政策抗辯和解協(xié)議的，構(gòu)成對和解協(xié)議的違反。

（八）自力救濟(jì)講分寸，護(hù)己也要顧他人

《民法典》規(guī)定出租人負(fù)有保持租賃物適租的義務(wù)，據(jù)此作出以下提示：1.如承租人雖受疫情或疫情防控措施不利影響欠付相應(yīng)期間租金、但仍愿繼續(xù)承租房屋的，出租人應(yīng)尊重承租人的中止履行抗辯權(quán)，在協(xié)商期內(nèi)保障房屋適租；對爭議期間租金可另行協(xié)商或者通過訴訟、仲裁解決，出租人以鎖門、切斷能源供應(yīng)限制出租人使用房屋的，或?qū)⒊袚?dān)違約責(zé)任。2.雙方在前述合理期間無法就合同變更達(dá)成一致的，承租人應(yīng)盡快提起訴訟或申請仲裁，避免合同僵局出現(xiàn)；出租人采取限制措施致使房屋無法正常使用、經(jīng)營的，承租人可拍照、錄像以固定證據(jù)，做好溝通并留存記錄。