人才房6折，商品房禁售3年！房改新政有啥影響？

近期，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》(深府規(guī)〔2018〕13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》指出，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障范圍，不斷提升城市對(duì)人才的吸引力，不斷增強(qiáng)市民群眾的獲得感、幸福感、歸屬感，努力讓全體市民住有所居。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這個(gè)《意見(jiàn)》所涉及的問(wèn)題面很寬，可能在未來(lái)實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題，但是，它的大方向是符合深圳房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略方向的，無(wú)論如何都非常值得期待，期待意見(jiàn)能夠盡快全面、高效得到貫徹落實(shí)，真正推動(dòng)深圳住房制度的實(shí)質(zhì)性變革，推動(dòng)深圳市“房住不炒”“住有所居”的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行。

劃重點(diǎn)

蓋哪些房？三大類(lèi)住房，滿(mǎn)足各類(lèi)群體

根據(jù)《意見(jiàn)》總體設(shè)計(jì)的劃分，深圳計(jì)劃將全市住房實(shí)物供應(yīng)分為市場(chǎng)商品住房、性支持住房、公共租賃住房三類(lèi)。

市場(chǎng)商品住房——可租可售

將占住房供應(yīng)總量的40%左右，做到有能力的市民通過(guò)市場(chǎng)商品房來(lái)解決住房需求。

將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持以中小戶(hù)型商品房為主，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策性支持住房——可租可售

占住房供應(yīng)總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均為20%。

人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類(lèi)人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右。

安居型商品房則重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶(hù)籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。

公共租賃住房——只租不售

占住房供應(yīng)總量其余的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的戶(hù)籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)。

建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

關(guān)鍵詞

2035年目標(biāo)

深圳再添170萬(wàn)套住房

其中保障性住房不少于100萬(wàn)套

《意見(jiàn)》明確制定了，到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類(lèi)公共住房總量不少于100萬(wàn)套。

確保戶(hù)籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保，各類(lèi)人才和中等偏下收入居民以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體的住房困難得到有效解決，可通過(guò)市場(chǎng)解決的住房需求得到較好滿(mǎn)足。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)17年深圳計(jì)劃供應(yīng)170萬(wàn)套房，這個(gè)數(shù)據(jù)是最近2年繼上海5年170萬(wàn)套、北京5年150萬(wàn)套房之后第三個(gè)城市明確長(zhǎng)周期供應(yīng)住房計(jì)劃的城市。但從絕對(duì)供應(yīng)量看，按照每年10萬(wàn)套的量看，對(duì)于人口明顯增加的深圳來(lái)說(shuō)并不算多。

住房誰(shuí)來(lái)提供？

《意見(jiàn)》指出，在總體設(shè)計(jì)上，將堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會(huì)組織等各類(lèi)主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤(pán)活規(guī)范存量住房市場(chǎng)。

《意見(jiàn)》共劃分8大主體供給：

1、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，提供市場(chǎng)商品住房、安居型商品房。

2、以住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，提供各類(lèi)長(zhǎng)租公寓。

3、以市、區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)）為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4、以人才住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

5、支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過(guò)“城中村”綜合整治和改造，提供各類(lèi)符合規(guī)定的租賃住房。

……

張大偉認(rèn)為，從供應(yīng)主體看，過(guò)去市場(chǎng)化的商品房為主、保障房為輔的住房結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了調(diào)整。市場(chǎng)化商品房占40%，租賃房，和部分產(chǎn)權(quán)的人才房供應(yīng)增加，意味著這和過(guò)去20年執(zhí)行的住房制度并沒(méi)有根本性變化，只是在過(guò)去缺失的保障體系上做的更豐富。

●新增住房如何保障？

《意見(jiàn)》劃分6大渠道籌集住房：

1、增加建設(shè)用地。

2、盤(pán)活存量用地，加大棚戶(hù)區(qū)改造力度。

3、利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

4、盤(pán)活各類(lèi)存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購(gòu)。

5、實(shí)施公共設(shè)施綜合開(kāi)發(fā)。

6、開(kāi)展城際合作，在臨深片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。

房改新政疊加調(diào)控

在新政出臺(tái)之前，深圳市人民政府發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)系列樓市調(diào)控措施。

主要內(nèi)容包括：

1、暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在本市購(gòu)買(mǎi)商品住房。

2、新建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。

3、新購(gòu)商品房三年禁售。

4、新購(gòu)商務(wù)公寓五年禁售。

5、調(diào)控對(duì)離婚購(gòu)房也進(jìn)行限制，離婚2年內(nèi)申請(qǐng)貸款首付將不低于七成，只有無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的首付才可三成，如能證明離婚前家庭僅有1套住房則按首付五成執(zhí)行。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，調(diào)控政策對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的住房執(zhí)行限售，不溯及過(guò)往，可以有效遏制炒作行為，但也會(huì)造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，會(huì)抑制樓市的流動(dòng)性，使得掛牌出售的住宅數(shù)量減少，但是否會(huì)導(dǎo)致二手房市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，甚至出現(xiàn)二手房供應(yīng)緊張而進(jìn)一步使得二手房成交價(jià)格上升則需要時(shí)間的檢驗(yàn)。美聯(lián)物業(yè)深圳董事總經(jīng)理江少杰則表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如今國(guó)內(nèi)穩(wěn)妥的理財(cái)投資渠道較為匱乏，新政出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)本身的影響不會(huì)太大。

●專(zhuān)家解讀

房改新政實(shí)際影響將在中長(zhǎng)期

“當(dāng)供給側(cè)發(fā)生這么劇烈的變革，需求側(cè)也必然出現(xiàn)深刻變動(dòng)，大量需求會(huì)涌入保障性住房消費(fèi)行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現(xiàn)價(jià)格趨穩(wěn)的局面?！敝袊?guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為。

深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳藹貧則認(rèn)為，此次新政對(duì)過(guò)往政策變動(dòng)很大，比如調(diào)整新增住房用地比例，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%；建設(shè)籌集人才住房等，政府在努力承擔(dān)一定責(zé)任，去解決高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

“房改新政在短期內(nèi)更多的會(huì)產(chǎn)生心理影響，可能會(huì)讓部分置業(yè)者對(duì)保障房寄予更多期望”，深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平認(rèn)為。她補(bǔ)充，不過(guò)房改新政的實(shí)際影響在中長(zhǎng)期，如果該政策執(zhí)行到位，將會(huì)改變目前商品房占主流的住房供應(yīng)格局。