簽訂商品房保障房買賣合同前務(wù)必謹(jǐn)慎重視哪些問題？

買房是人生一大事，簽訂房屋買賣合同更不可放松警惕，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。因此，在簽訂房屋買賣合同時(shí)需要多加注意，了解合同內(nèi)容，謹(jǐn)防合同陷阱。

　　簽訂空白條款需注意

　　1．看是否有商品房預(yù)售許可證

　　取得商品房預(yù)售許可證必須符合下列條件：

　?。?）開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　?。?）取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；

　?。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；

　?。?）已通過竣工驗(yàn)收；

　　（5）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；

　　（6）物業(yè)管理方案已落實(shí)。

　　買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。購(gòu)房人可到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)該商品房預(yù)售許可證真假即可，無商品房預(yù)售許可證對(duì)外銷售房屋的，購(gòu)買時(shí)都有隱患，存有不安全因素。

　　2．看合同中的土地性質(zhì)

　　現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

　　在購(gòu)買時(shí)一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前只是規(guī)定住宅到期可自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費(fèi)續(xù)期。

　　3．看清楚房屋用途

　　現(xiàn)在有些對(duì)外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

　　關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確。明確的是，國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)日照的要求沒有提及公寓一詞，只有對(duì)住宅的解釋。公寓光照時(shí)間不需要滿足大寒日有效日照內(nèi)滿窗日照時(shí)間不少于兩小時(shí)。另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前部門也沒有明確的答復(fù)， 因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的要特別慎重。

　　4．物業(yè)也不能忽視

　　在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細(xì)閱讀。

　　雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間糾紛較多。

　　5．車庫(kù)和地下室或者閣樓的約定

　　合同簽訂時(shí)，開發(fā)商承諾給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓的，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

　　是否有車庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾。另外人防車位也需特別注意。

　　6．面積的約定

　　這是目前引發(fā)糾紛最多的條款，大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。

　　如果購(gòu)房人和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的面積為主。

　　這一做法規(guī)避了3%的法定條件。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明確約定超過多少不再付費(fèi)。

　　7．貸款問題的約定

　　開發(fā)商往往答應(yīng)幫助購(gòu)房人貸款，但合同卻不約定無法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款的，購(gòu)房人需一次性付清房款。

　　可以先行查詢個(gè)人信用或者在合同中明確約定“因無法貸款可以解除合同”。

　　8．逾期或者賠償?shù)膯栴}

　　開發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問題的期限進(jìn)行約定，但如果細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)可要求對(duì)等待遇。

　　9．交房的問題

　　交房的條件，一定要在合同中明確。在哪個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)之后，才可認(rèn)定完成交房。驗(yàn)收方式有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、消防驗(yàn)收等。

　　單體驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需約定清楚。

　　10．小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

　　開發(fā)商往往會(huì)告訴購(gòu)房者，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身場(chǎng)所等多么規(guī)范、多么先進(jìn)，繞開產(chǎn)權(quán)問題。

　　如果合同未約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商有可能賣掉這些場(chǎng)所，買主不一定能讓業(yè)主免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同中約定了這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主所有，則開發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。

　　11．對(duì)各類設(shè)施的約定

　　燃?xì)?、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商允許幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主就有主動(dòng)權(quán)了。

　　12．雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

　　凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任，不能簡(jiǎn)單地標(biāo)注協(xié)商解決。

　　合同附件也要留意

　　商品房保障房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

　?。?）房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

　　如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

　?。?）無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)使用概念化的詞語。

　　像“高級(jí)”“名牌”“精裝修”這類詞語不應(yīng)在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體標(biāo)準(zhǔn)是什么，“名牌”是什么牌子，“精裝修”達(dá)到什么裝修效果。

　?。?）根據(jù)民事法律“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

　　13．房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

　　為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　14．哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　?。?）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　（3）依法收回土地使用權(quán)的；

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　?。?）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　?。?）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　15．僅有房產(chǎn)證，沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎？

　　不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力，買受人才能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證，只起到證據(jù)的作用，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力。一旦出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此，在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要注意進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記的變更。

　　16．買來的住房面積縮水怎么辦？

　　面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問題，應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)?！?a title="" target="">最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)面積縮水問題作出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請(qǐng)求解除合同，但是對(duì)于縮水部分的購(gòu)房款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

　　17．開發(fā)商逾期交房怎么辦？

　　開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。第一，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同；第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；第三，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買受人享有的解除權(quán)必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)消滅。

　　18．房屋買賣合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/span>

　　由此可見，一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)，在房屋交付之前由出賣人承擔(dān)；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔(dān)。此處所說的交付，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

　　19．簽訂商品房預(yù)售合同，應(yīng)具備哪些條件？

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　　（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　?。?）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　20．出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/span>

　　可見，要簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則，該合同無效。當(dāng)然，也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

　　21．房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后，沒有進(jìn)行登記備案，一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求確認(rèn)合同無效嗎？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”

　　由此可見，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后，需進(jìn)行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)，當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

　　22．房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

　　《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　此外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

　　（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

　?。?）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

　　其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　由此可見，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

　　23．房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請(qǐng)求確認(rèn)第二個(gè)合同無效嗎？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”

　　因此，房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的合同無效。實(shí)際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，其實(shí)就是惡意。

　　24．房屋交付使用后，房產(chǎn)證遲遲辦不下來，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

　　（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　?。ㄈ┥唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　實(shí)際生活中，房產(chǎn)證遲遲辦不下來，有部分原因是因?yàn)殚_發(fā)商出售手續(xù)不能及時(shí)辦理齊全。由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護(hù)自身權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，將時(shí)間約定明確，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時(shí)間。

　　25．房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移？

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！备鶕?jù)上述法條規(guī)定，房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實(shí)后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書。至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

　　26．房屋買賣雙方已辦完過戶手續(xù)，雙方還能解除合同嗎？

　　《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！?/span>

　　由此可見，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，或者合同約定的解除合同的條件成就，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過戶。

　　27．房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效，能否成立？

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/span>

　　由此可見，對(duì)房屋買賣雙方當(dāng)事人來說，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

　　28．房屋買賣中，買受人遲延交付購(gòu)房款，出賣人可否要求解除合同？

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/span>

　　由此可見，房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，如果買受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，出賣人可以請(qǐng)求解除合同。此外，解除權(quán)有一定的行使期限。

　　29．租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎？

　　《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

　　補(bǔ)充：《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　30．什么是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

　　房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。據(jù)此，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效，承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買必須符合以下條件：

　　(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

　　(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。

　　(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

　　(4)在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.

　　補(bǔ)充：民法典第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。